Investir dans un placement durable et responsable est un gage de qualité quant à la durabilité des bâtiments.
Désormais, le critère financier seul ne suffit plus à déterminer la valeur d’un bien, il est nécessaire de s’attarder sur des critères extra-financiers comme les critères ESG.
Que sont les critères ESG ?
Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (dits critères ESG) concernent plusieurs domaines d’activités dont l’immobilier. S’ils sont respectés, ils permettent d’avoir un impact direct sur l’environnement, la société et la gouvernance des actifs. C’est en ce sens que l’on parle d’investissement socialement responsable.
Le pilier environnemental se rapporte à l’impact direct ou indirect de l’activité du fonds immobiliers sur l’environnement (par exemple : la consommation énergétique, les émissions de gaz à effet de serre ou encore le recyclage des déchets).
Le champ social ou sociétal permet de mesurer l’effet de la gestion des principales personnes concernées (collaborateurs, clients, fournisseurs…) en se référant à des valeurs universelles comme les droits humains, la qualité du dialogue social, l’emploi de personnes handicapées, le confort des occupants, le respect du code du travail.
Enfin pour la gouvernance, les actions portent sur la direction et l’administration du fonds immobilier (relations avec les actionnaires, son conseil d’administration et sa direction, la transparence de la rémunération des dirigeants, la lutte contre la corruption…).
Les enjeux du développement durable dans l’immobilier
En France, le secteur de l’immobilier est responsable de 25% des émissions de CO2.
Dans son projet de transition énergétique vers un mode de consommation plus responsable, le gouvernement français place ce domaine parmi les plus importants. Les critères ESG doivent donc être pris en compte par les acteurs et professionnels de l’immobilier pour aller vers une gestion et une exploitation plus durable de leur parc, afin de préserver l’environnement et la société.
L’intégration de critères extra-financiers dans la gestion des actifs permet d’analyser et de suivre la durabilité des bâtiments. Des plans d’actions sont ensuite mis en place afin de veiller à la performance ESG du parc immobilier.
De cette évolution découle une nouvelle forme d’investissement : l’immobilier durable.
En effet, les investisseurs sont maintenant attentifs aux critères ESG, pour les bâtiments neufs comme pour les bâtiments déjà existants et jaugent l’impact des fonds immobiliers sur des enjeux écologiques, sociaux et de bonne gouvernance.
Des critères comme cadre à une tendance exponentielle pertinent ?
Qui dit nouveauté dit habituellement tendance. Bien souvent, les côtés positifs d’une tendance peuvent être atténués par de mauvaises allégations voire des abus.
Dans le cas des critères ESG, la notion de greenwashing semble être confondue avec la finalité positive de l’application de ces critères. Pour autant, il n’en est rien.
Ce qu’on appelle la finance verte devient de plus en plus populaire sur les marchés financiers et notamment celui de l’immobilier. Cette économie responsable se rapporte à trois enjeux bien précis, évoqués plus haut : environnemental, sociétal et de gouvernance. Pour mesurer ces critères, des outils ont été expressément développés, des spécialistes se sont saisis du sujet et l’État a même développé un label fondé sur ces thématiques : le Label ISR.
Il est cependant difficile d’évaluer le profil d’un fonds immobilier, plusieurs prismes sont nécessaires pour juger ce qui fait un « bon » fonds.
Ainsi, on ne peut ici réduire cette démarche à du greenwashing qui impliquerait la délivrance d’un mensonge, d’un message erroné et trompeur.
La finance verte s’inscrit donc de manière pérenne dans l’économie durable, en valorisant des innovations financières, en satisfaisant gestionnaires et investisseurs de fonds immobiliers et surtout en poursuivant ses engagements environnementaux.
Les critères ESG pour la gestion de fonds immobiliers
Les critères ESG tirent leur origine dans les années 1990, de la notion de « triple performance » également appelée « triple P », pour « Personnes, Planète, Profit ».
D’après cette façon de penser, les sociétés devraient prendre en compte chacun des trois « P » plutôt que de ne se baser que sur les « Profits ». En effet, les trois secteurs sont aussi importants les uns que les autres pour permettre aux entreprises de se pérenniser.
Cette notion a ensuite évolué avant de d’être au centre de l’ESG, qui est aujourd’hui le fondement de l’investissement socialement responsable (ISR). La gestion de ces fonds immobiliers est très différente de la gestion classique d’un bien destiné à générer des bénéfices uniquement financiers.
Pour une valorisation de son patrimoine
Les critères ESG dans le domaine immobilier permettent de gagner en valeur ajoutée pour le propriétaire, mais également pour toutes les personnes évoluant autour du bien : clients, employés, collaborateurs au sens large et investisseurs. L’environnement, au cœur du processus, profite également de ces transformations.
L’ESG concerne certes le bien immobilier dans son utilisation quotidienne, mais ce concept permet également une projection sur le futur.
L’étude des tendances à venir est prise en compte dans la gestion du bien selon les critères ESG afin d’améliorer ou de rester stable au niveau du traitement des personnes, de la sauvegarde de la planète et de la création du profit. La rentabilité et l’existence même du projet sont alors concernées.
En effet, les facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance peuvent être des leviers pour l’investissement, mais au contraire mener au désinvestissement s’il est estimé que l’actif obtient de mauvaises performances d’un point de vue socialement responsable.
En se conformant à des normes ESG plus strictes, les investisseurs agissent en faveur du changement.
Une gestion suivie et réfléchie de ses biens
La gestion de fonds immobiliers implique les notions d’administration, de direction et d’organisation. À travers ces éléments, le gestionnaire construit sa politique de gestion immobilière avec, s’il le souhaite, les critères ESG comme fil rouge.
Ils ont alors entre leurs mains un état des lieux précis des pratiques actuelles en ce qui concerne le volent environnemental, le volet sociétal et le volet gouvernance. Cela leur permet ensuite d’améliorer leurs actions dans le but de se rapprocher d’une gestion responsable.
Ainsi, cette évolution dans la gestion permet d’identifier de nouvelles opportunités de croissance.
En effet, la finance verte reste avant tout un investissement, générant du profit, il est donc indispensable que le bien reste performant économiquement. Pour ce faire, il serait contre-productif d’obtenir de mauvais résultats quant à la gestion environnementale, sociale ou de gouvernance du fonds, qui nuiraient aux résultats financiers du propriétaire ou du futur investisseur.
Ces caractéristiques ESG sont désormais incontournables. En effet, une demande croissante de la part des investisseurs s’observe concernant la durabilité des bâtiments. Les critères extra-financiers ont donc leur place dans l’immobilier.