Tout savoir sur l’ESG et l’ISR

Pour répondre aux attentes des investisseurs, il est primordial pour les propriétaires de conformer les parcs immobiliers aux piliers du développement durable. Mais quels critères respecter, comment établir un plan d’action, quel label obtenir ?
Toutes vos réponses résident dans le Label ISR et plus particulièrement la valorisation des critères ESG !

ESG et ISR, quelles différences ?

En 2002, Jacques Chirac au Sommet de la Terre déclarait « notre maison brûle et nous regardons ailleurs ». Depuis plus de 20 ans maintenant, l’environnement est au cœur de nos préoccupations au quotidien, notamment dans l’immobilier.

Bien qu’ils soient différents, ces deux sigles ESG et ISR reviennent régulièrement lorsque l’on évoque la gestion durable de parcs immobiliers. Que signifient-ils concrètement ?

L’abréviation ESG se rapporte à des critères extra-financiers de gestion de biens immobiliers, basés sur des actions environnementales, sociales et de gouvernance.

Quant à l’ISR, c’est un label valorisant l’investissement socialement responsable. Ce label permet aux investisseurs de facilement identifier les produits d’épargne qui concilient performance financière et extra-financière, en prenant en compte les critères ESG.

À la fois complémentaires et différents, ces sigles possèdent chacun une définition et des buts qui leur sont propres.

Les critères ESG dans la gestion de projets immobiliers

La lutte contre le changement climatique ainsi que la bonne gestion des ressources naturelles et énergétiques sont à coup sûr les principaux défis à relever au 21^e siècle. Comment réussir à allier deux termes qui paraissent antinomiques, comme l’économie et le développement durable ?
La finance verte, comme on la surnomme, semble être la solution.

Le sigle ESG implique une gestion durable et surveillée d’un bien immobilier. En effet, en considérant les critères ESG, on accorde au bâtiment plus de crédit en matière de respect de l’environnement, de prise en compte de la dimension sociale ainsi que de sa bonne gouvernance.

Autrement dit, cette stratégie vise à mesurer la conduite et les choix d’un acteur économique et permet aux propriétaires de fonds immobiliers de mieux connaitre leur patrimoine.
Le résultat de cette analyse permet à un investisseur d’évaluer la durabilité des fonds immobiliers et d’orienter son épargne vers des actifs responsables.

En ce sens, la finance verte constitue un outil incontestable de la RSE (responsabilité sociétale des entreprises) au service d’une économie plus durable et responsable. Ses bénéfices contentent certes les investisseurs mais également l’ensemble de la société.

Le Label ISR immobilier : pour des investissements durables et responsables

Le sigle ISR se rapporte à un investissement socialement responsable. Créé en 2016 par le Ministère de l’Economie et des Finances, le Label s’est diversifié en publiant un référentiel adapté à l’immobilier. En juillet 2020, le Label ISR immobilier a vu le jour en réponse à une double demande des investisseurs et des fonds d’investissement immobiliers.

De manière concrète, il atteste qu’un produit d’investissement suit une démarche socialement responsable. L’épargnant peut ainsi identifier les fonds immobiliers qui allient des critères extra-financiers : environnementaux, sociaux et de gouvernance… ce sont les critères ESG !

Le Label ISR immobilier ne cible pas uniquement les bâtiments récents, qui, la plupart du temps, répondent déjà aux nouvelles normes environnementales. Tout l’enjeu du label est d’inciter les propriétaires à améliorer le parc existant afin d’atteindre les objectifs climatiques et écologiques actuels.

Finalement, ce label permet aux propriétaires d’avoir une analyse beaucoup plus fine de leurs actifs et d’avoir un accompagnement et des actions communes avec le locataire afin d’allonger la durabilité du patrimoine sur le long terme.

Finalement, ce label permet aux investisseurs de pouvoir identifier facilement un fonds d’investissement intégrant des thématiques ESG.
Pour les fonds, les bâtiments labellisés bénéficient d’une plus grande visibilité notamment depuis 2020 avec la loi Pacte qui impose la présentation d’un fonds vert pour les contrats d’assurance-vie.

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ESG et ISR, en pratique comment cela se traduit ?

Sur le long terme, nous devons appréhender l’immobilier d’une nouvelle manière, en intégrant dès que possible les critères ESG aux nouvelles constructions ainsi qu’aux bâtiments déjà existants.

Environnement, social et gouvernance : les trois piliers à respecter

Optimiser les bâtiments selon 3 thématiques définies par les critères ESG est indispensable pour obtenir le Label ISR. Mais concrètement, qu’est-ce que l’État attend des propriétaires immobiliers ?

Concernant l’environnement, il est primordial que les parcs immobiliers concernés par l’obtention du Label ISR, s’orientent vers des actions de développement durable.
Pour ce faire, le candidat au label peut améliorer ses performances dans plusieurs domaines : la gestion des déchets, la réduction des émissions de gaz polluants et de la consommation énergétique ou l’optimisation de la gestion des ressources.

Pour ce qui est du critère social, le bien-être des personnes évoluant sur le site est primordial. On accordera beaucoup d’importance à la sécurité et au confort des occupants avec des bâtiments lumineux composés d’espaces agencés, une ventilation suffisante et une proximité avec les transports en communs.

Quant au critère de gouvernance, il est essentiel d’être transparent à propos de la structure d’administration interne, l’éthique des affaires, la relation avec les locataires, usagers et riverains, la gestion de la chaine d’approvisionnement…

1 label, 2 catégories d’actifs, 3 ans renouvelables

Comme précisé précédemment, le Label ISR est sous la supervision du Ministère de l’Économie et des Finances. Il est attribué à la suite d’un processus précis de labellisation, mené par des organismes indépendants accrédités par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation).

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF), contrôle la communication des fonds, qui se doit d’être « claire, exacte et non trompeuse » pour les épargnants, le message ESG doit être correctement utilisé.

Parmi ceux ayant obtenu le label, on distingue deux stratégies de fonds.

D’un côté on retrouve l’approche « best in class », une stratégie privilégiant les bâtiments les mieux notés d’un point de vue des critères ESG dans le but de maintenir la performance des actifs à long terme.
Cette note est délivrée par un organisme indépendant dans un rapport d’audit présentant les points forts, sensibles et les non conformités éventuelles relevées.

De l’autre côté, la stratégie « best in progress » consiste à sélectionner des bâtiments dont la note obtenue est située en dessous du seuil fixé afin d’améliorer leur performance.

Les sociétés de gestion des fonds labellisés se fixent des objectifs, mettent en place un plan d’action concret et doivent rendre compte de l’atteinte des objectifs fixés par le calcul d’éléments évaluables.

Pour tous, le label ISR immobilier est attribué pour une période de 3 ans, renouvelable au terme d’un audit réalisé par un labellisateur indépendant. Les fonds immobiliers labellisés font l’objet de contrôles chaque année et peuvent ainsi perdre leur label en cas de manquement. Il est donc essentiel pour eux d’utiliser des outils d’analyse pour perfectionner leur gestion du fond immobilier.

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